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换到一个月前，听说过这一约87亩纯商业项目的人并不多。但进入4月，但凡加有中介微信，就会看到他们对这一项目的推荐。就连发哥进入的某购房群，话题都从原来的主题“老破小”变为了K101。
无可否认，单从中介们的介绍来看，“二八板块”、“总价32万”、“租金2000”、“回报率约7%”，每一个关键词放在当下市场都不乏流量，而低总价、高回报更是触动了不少人的“投资神经”。根据中介们发布的信息，K101于近期开盘，4天时间便销售了200余套商业性质的Loft。
“香”，有它的主观原因。比如，开发商给与的高佣金对中介的刺激和带动。参考市面上同类型产品的佣金，不少都已达到7%。
“香”，也有它的客观理由。首先是地段上。从普适性的购买逻辑来说，买公寓最重要的是看地段。K101位于东中环、距离地铁7号线号线米，属步行可达的范围。同时，被红仓完美文创公园、二仙桥公园和东郊记忆艺术区环绕，二八板块目前近9成的住宅都集中在周边2公里范围内。
根据七普数据统计，截至2020年二仙桥街道人口就超过13万，一旦加上板块内文创产业带来的年轻人，以及邻近的跳蹬河街道和府青路街道，其能覆盖的人口范围将接近20万，这就催生了商业投资的需求。
其次是价格的“诱惑”。从当前二八板块的新房来看，总价350-400万已是住宅“最后的温柔”。而K101现场的置业顾问介绍，其推出的Loft为4梯27户，建面约24-34㎡，层高4.2米，预计2026年9月交付，清水总价约30-46万元。即便选择开发商提供的精装，也只需再付4.3-5.6万元。
换句线精装Loft的门槛约在35万元以内——对比购买板块内的住宅，总价基本只有1/10的水平。以目前的贷款政策计算，首付只用17.5万，月供1788元。
以上两方面的因素，就为项目带来了不少的客户。一位为项目带客的中介就表示，K101的客户绝大多数都属于以下两类：
一、 准备用来过渡的自住客户，应谨慎。眼前的低首付确实带来了上车主城区的机会，但未来居住的舒适度很难与住宅相提并论，生活成本更高，相比住宅流动性较差。这对于现阶段预算本就不充裕的群体而言，并不是明智的决定，甚至会影响后续改善的时间和资金准备。从自住角度出发，住宅永远优先于公寓。尤其成都近期推出了保障性住房，给到刚需客户新的选择。
二、 老年客户，应谨慎。在公寓类项目过往的成交中，不乏一些老年客户，他们希望能够通过购买房产为孙辈提供长期物质保障。但从区域的租金水平和较大的公寓存量来看，要做好收益不及预期的心理准备。并且，商业类物业的投资是一场持久战，后期转让成本也较高。
三、 公寓终究为商业性质，它更适合于有经营需求，以及作为投资补充的客户，即公寓租金只能成为你众多投资收益中的一项，而非全部。同时，选择公寓时应首选核心地段、高流动性的项目。一个直观的评判标准是，区域住宅基本断供，商业、商务氛围浓厚。
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